В умовах стрімкого розвитку сфери будівництва житла на запит суспільства щодо ефективного розміщення фінансових ресурсів і вкладення інвестицій в об’єкти нерухомого майна, виникла необхідність у врегулюванні відносин, що вийшли за межі чинного правового регулювання у зазначеній сфері. З цією метою розроблено Проєкт Закону про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому (Проєкт), яким пропонується, серед іншого, визначити умови, за яких майбутні об’єкти нерухомості можуть бути об’єктами цивільних прав, закріпити особливості вчинення правочинів із такими об’єктами, а також запровадити механізм державної реєстрації спеціальних майнових прав на майбутні об’єкти нерухомості й автоматичне перетворення таких прав на права власності у момент прийняття закінченого будівництвом об’єкта в експлуатацію. Однак Проєкт містить колізію, зокрема в частині виконання продавцем обов’язку за договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості щодо забезпечення передачі у власність покупцеві об’єкта нерухомого майна, не ототожнюючи, при цьому, таку передачу з передачею майна в натурі. Зазначене передбачає набуття продавцем права власності на об’єкт нерухомого майна та передачу такого об’єкта у власність покупцеві. Водночас Проєкт пропонує запровадити механізм набуття права власності на об’єкт нерухомого майна суб’єктом спеціального майнового права. Враховуючи, що відповідно до Проєкту таке право засвідчує можливість його суб’єкта набути право власності на об’єкт нерухомого майна в майбутньому, а також, що за договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості спеціальне майнове право, за загальним правилом, переходить від продавця до покупця, саме покупець, а не продавець, набуватиме право власності на об’єкт нерухомого майна у момент прийняття завершеного будівництвом об’єкта в експлуатацію, що, відповідно, унеможливить виконання продавцем свого обов’язку щодо забезпечення передачі покупцеві у власність об’єкта нерухомого майна за договором купівліпродажу майбутнього об’єкта нерухомості.

Метою статті є проведення аналізу суперечливих положень Проєкту у частині виконання продавцем обов’язку за договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості щодо забезпечення передачі у власність покупцеві об’єкта нерухомого майна, задля висвітлення проблематики у цьому питанні, визначення оптимального механізму набуття права власності на об’єкти нерухомого майна та запобігання неможливості застосування норм Закону про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому, у разі його ухвалення.

У висновках пропонується визначити об’єктом цивільних прав не майбутній об’єкт нерухомості, а спеціальне майнове право на об’єкт нерухомого майна, що належатиме суб’єкту на праві власності. За таких змін обов’язковій державній реєстрації підлягатимуть права власності на спеціальні майнові права, які у момент прийняття закінченого будівництвом об’єкта трансформуватимуться у права власності на об’єкти нерухомого майна

Bibliography

Edited books 1. Rechove pravo: pidruchnyk (Maidanyk R red, Alerta 2019) (in Ukrainian).

2. Tsyvilnyi kodeks Ukrainy: Naukovo-praktychnyi komentar: poiasnennia, tlumachennia, rekomendatsii z vykorystanniam pozytsii vyshchykh sudovykh instantsii, Ministerstva yustytsii, naukovtsiv, fakhivtsiv, t 8: Dohovory pro peredachu maina u vlasnist ta korystuvannia (Spasybo-Fatieieva I red, Straid 2013) (in Ukrainian).